Tavalyi évben fordult a befektetői stratégia az ingatlanpiacon. Kevesebben vásároltak, többen adtak el, miközben Budapesten átlagosan 1,83 millió forintra emelkedett, a belvárosban pedig 3 millió fölé lépett az ingatlanok négyzetméter ára.
A Duna House adatai szerint a fővárosi új építésű lakások négyzetméterára 1,83 millió forintra emelkedett. Forrás: Unsplash
A befektetők visszafogottabbak vevőként, aktívak eladóként
Úgy tűnik a tavalyi év az ingatlanpiacon sem zajlott eseménytelenül és komyol átrendeződés jelei tapasztalhatók. A lakáspiacon a befektetők 2025-ben látványosan óvatosabbá váltak a vásárlásoknál, miközben eladóként kifejezetten aktívak maradtak – derül ki a Duna House közleményéből.
A trend mögött egyszerre áll a tartósan magas kamatkörnyezet, az emelkedő árak és a romló hozam–kockázat arány, amit a második félévtől az Otthon Start program (OSP) keresletélénkítő hatása is tovább formált. A számok üzenete pedig egyértelmű volt. Sok befektető kivárt vásárlásnál, viszont kihasználta a felerősödő saját célú keresletet a kiszállásra.
Vevőként visszaestek: a befektetési célú vásárlások aránya csökkent
A Duna House szerint a teljes országos forgalmon belül a befektetési célú vásárlások aránya 2025 egészében nagyjából 23 százalék volt, miközben az év eleji közel 27 százalékról 21% százalék alá csökkent az arány. A visszaesés főleg a nyári hónapokban gyorsult fel.
Budapest maradt a befektetők fő terepe
Területileg továbbra is Budapest dominált. A fővárosi adásvételek kb. 35%-a kötődött befektetési célhoz. Vidéken nagyjából 23 százalék volt ez az arány.
Viszont a második félévtől az Otthon Start érdemben belenyúlt a képletbe: Budapesten csökkent a befektetési célú vásárlások aránya, vidéken inkább stagnált. A támogatott, fix kamatozású hitelek a fővárosban erősítették a saját célú keresletet, ami szűkítette a befektetők lehetőségeit az alsóbb árkategóriákban.
Sokan az Otthon Program miatt adták el az ingatlanukat
A befektetési céllal vásárolt ingatlanok értékesítése 2025-ben Budapesten közel 35 százalék, vidéken körülbelül 26 százalék volt.
Ráadásul az eladás egyik negyedévről negyedévre emelkedett. Budapesten a második félévben mintegy 5 százalékponttal nőtt a korábban befektetési céllal szerzett ingatlanok eladási aránya. Sok tulajdonos ráült az OSP által élénkített keresletre, és ott realizált, ahol vevőként már nem akart, vagy nem tudott jó hozammal visszalépni. Ez egyébként tipikus piaci forgatókönyv, ha a belépési hozam romlik, de a kereslet feljebb tolja az árakat, az eladás válik racionálissá.
Az új építésű piacon rekord értékesítés volt Budapesten
A kereslet 2025-ben kitartott, a budapesti újépítésű piac pedig történelmi csúcsot hozott. Az első negyedévben 2 785 új lakás talált gazdára, ami minden korábbi rekordot megdöntött, majd a második negyedévben is kiemelkedő, 2 485 darabos értékesítési volumen következett. Bár a nyári hónapokban enyhe lassulás volt megfigyelhető, az év végi időszak újra élénkülést hozott. A negyedik negyedévben 2 567 lakást adtak el a fejlesztők. Összességében 2025-ben 10 061 újépítésű lakás kelt el Budapesten, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értéke.
A keresletet két tényező tartotta fenn. Egyik oldalról a befektetők tartós jelenléte. A másik, ami a legfontosabb az Otthon Start program megjelenése, amely több projektben is komoly eladást generált.
Kínálat bővült és tízéves csúcsra nőtt a választék
A kínálat 2025-ben három ütemben nőtt. Az év eleji mélypontot követően a második negyedévben több mint négyezer új lakás jelent meg a piacon, ami rekordnak számít. A harmadik negyedévben normalizálódott a kínálat, majd az év végére ismét jelentős bővülés következett: a negyedik negyedévben 3 281 új lakás értékesítése indult el.
A felmérésben szereplő lakások száma 27 650-re nőtt, ami 8 százalékos negyedéves emelkedés, és tízéves csúcs. Ez azért fontos, mert ahol nő a kínálat, ott a fejlesztők árképzése óvatosabbá válik és ez 2025 végén már látszott.
Négyzetméteráraknál 3 millió fölött ár is volt
Az árak 2025-ben folyamatosan emelkedtek, bár eltérő ütemben. A negyedik negyedévben Budán 3,3 százalékos, Külső-Pesten 3 százalékos, míg Belső-Pesten 1,8 százalékos drágulás volt megfigyelhető. Budapesten az átlagár 1,83 millió forint volt négyzetméterenként.
A legnagyobb áremelkedés a VI. kerületben volt és az átlagos négyzetméterár átlépte a 3 millió forintos határt, míg az I., II. és XII. kerületben 2 és 2,5 millió Ft/m² közötti árszintek jellemző.
Fejlesztői árazásban óvatosabb lett a piac és megjelent a korrekció
A fejlesztők árazási stratégiája az év végére óvatosabbá vált. A negyedik negyedévben a lakások 62 százalékánál nem történt árváltozás, az áremelések aránya 22 százalék volt, míg az árcsökkentéseké 16 százalék. A negyedik negyedévben a fejlesztők láthatóan visszavettek.
Az áremeléseknél a kisebb 2,5 millió Ft alatti emelések domináltak, míg a csökkentéseknél gyakoribb volt a 2,5–5 millió forintos korrekció. A fejlesztők érzik a fizetőképesség határait, és ahol kell, inkább korrigálnak, minthogy beragadjanak a készlettel.
Területi átrendeződésben Pest külső része erősödött, Angyalföld mérséklődött
A kereslet lokalizációs szerkezete is változott. Külső-Pest látványosan erősödött, részben azért, mert az Otthon Start Programhoz illeszkedő kompatibilis lakások 60 százaléka itt található. A kerületcsoport részesedése az eladásokból a harmadik negyedévben 35 százalékra ugrott. Ezzel párhuzamosan Angyalföld szerepe mérséklődött, bár továbbra is meghatározó maradt.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Unspalsh 
