Érdekes trend alakult ki a paneleknél. Országos szinten már korrekció indult a lakásárakban, a budapesti panelpiac továbbra is ellenáll a trendnek. Vidéken csökkennek vagy stagnálnak az árak, a fővárosban viszont a megfizethetőség határai a panelek felé terelik a keresletet. A kérdés már nem az, hogy lassul-e a drágulás, hanem az, meddig tart még ki Budapest előnye a panelpiacon.
Vidéken már esnek a panelárak. Forás: Unsplash
Országos korrekció indult a lakásárakban, de Budapest panelpiaca kivétel maradt
A Duna House ingatlantranzakciós adatai alapján 2025 végére országos szinten korrekció indult el a lakásárakban. A folyamat azonban nem egységes. Míg vidéken és több lakástípusnál már csökkenés vagy stagnálás látszott, a budapesti panellakások piacán az árnövekedés az év utolsó negyedévében is fennmaradt – számolt be az adatokról az ingatlanportál.
Számokban is látszik a fordulat a lakáspiacon
A Duna House közlése szerint a nominális lakásárindex 2025 IV. negyedévében 13 ponttal csökkent, és 387 pontraesett vissza. A panel- és téglaárindexek többségében is lefelé irányuló mozgás volt megfigyelhető, ami egyértelműen jelzi, hogy országos szinten kifulladt az elmúlt évek gyors drágulási üteme. Egyetlen markáns kivétel rajzolódott ki: a budapesti panellakások piaca, ahol az árak tovább emelkedtek, még a korrekciós környezetben is.
Vidéken már látszik a panelpiaci korrekció
A fővárossal szemben vidéken egyértelműen korrekciós pályára kerültek a panellakások árai.
A Duna House tranzakciós adatai szerint Kelet-Magyarországon árcsökkenés volt megfigyelhető. Míg Nyugat-Magyarországon inkább stagnálás jellemezte a piacot.
A megyei jogú városok többségében 600 ezer és 900 ezer forint közötti négyzetméterár vált jellemzővé. A legerősebb vidéki piacokon, például Győrben, Székesfehérváron és Debrecen egyes részein 900 ezer és 1,1 millió forint közötti panelárakkal lehet számolni, ezek azonban már alacsonyabb szintek az ősszel látott csúcsoknál.
Erős kereslet, növekvő alku vidéken
Bár az árak csökkenő vagy stagnáló pályára álltak, a vidéki panelpiacon a kereslet továbbra is élénk maradt. Ugyanakkor nőtt az áralku szerepe és hosszabbodtak az értékesítési idők.
Ez arra utal, hogy a piac egyre inkább a vevők irányába tolódik, és az eladóknak alkalmazkodniuk kell az új környezethez.
Miért drágulnak tovább a panelek Budapesten?
A fővárosban egészen más folyamatok zajlanak. A Duna House szerint a panellakások továbbra is az alsó–középső ársáv legnagyobb forgalmú termékei, miközben a téglaépítésű lakások árai elérték a megfizethetőség felső határát. Ahogyan a helyzetre Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője rámutatott, ez a különbség 2025 végére tovább nőtt, ami egyre több vásárlót terelt a panelek irányába.
Az Otthon Start program is a panelek felé terelte a keresletet
A Otthon Start program érdemi hatást gyakorolt a panelpiacra, különösen Budapesten. A program által aktivizált vásárlók jelentős része nem az újépítésű lakások között, hanem a használt, azonnal elérhető és könnyebben finanszírozható ingatlanok között talált megfelelő kínálatot.
A fővárosban az újépítésű lakások kínálata szűkebb, miközben a négyzetméterárak sok esetben már a magasabb ársávban mozognak, így a kereslet jelentős része a használt tégla helyett vagy mellett a panellakások felé fordult.
Ennyibe kerülnek most a budapesti panellakások
A Duna House adatai alapján a budapesti panellakások átlagos négyzetméterára 1,2 millió forint. A legdrágább részeken, ami a XI. és XIII. kerületet jelenti, ahol 1,3–1,4 millió forint az átlagos árszint. A legolcsóbb piac továbbra is a külső pesti kerületekben található. Ez pedig a XVII. kerület, ahol körülbelül 900 ezer Ft az egy négyzetméteres ár az ingatlanoknál. Mg a XVIII., XXI. és XX. kerületekben az árak 900 ezer és 1 millió Ft között zajlottak az adásvételek négyzetméterenként.
Indexekben mérve is erős a budapesti panelpiac
A budapesti panelárak erejét az indexek is visszaigazolják. A fővárosi panelárindex 2025 IV. negyedévében 465 pontra emelkedett, a harmadik negyedév 458 pontos szintjéről. Reálértéken az index 209 ponton áll, ami szintén növekedést jelez.
Ezzel párhuzamosan a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnáló pályára került, ami tovább javította a panelek relatív vonzerejét a fővárosi lakáspiacon.
Mire számíthatunk 2026-ban?
A Duna House várakozásai szerint 2026 első hónapjaiban a budapesti panelárak emelkedése még fennmaradhat. De ugyanakkor a drágulás üteme mérséklődni fog.
A vidéki csökkenő trendek késlelteetten jelenik meg a piacon.Viszont a helyzet idővel begyűrűzhet a fővárosba is, így 2026 második felében már inkább oldalazó, erősen szelektív ármozgások lehetnek jellemzők a panelpiacon.
Egyre élesebb különbségek a lakáspiacon
A friss adatok alapján a magyar lakáspiac kettészakadó képet mutat. Míg országos szinten már elindult a korrekció, Budapesten, főleg a panelpiacon még tart a lendület. A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy a főváros meddig tud ellenállni a vidéki trendeknek, és mikor válik általánossá a lassulás a panelpiacon is.
Jelen írás kizárólag tájékoztatási célt szolgál. A cikkben megjelenő információk nyilvánosak és mindenki számára elérhető adatok alapján kerültek felhasználásra.
Címlapkép forrása: Pixabay 
